อสังหาโกยยอด Q3 ชี้ตลาดรวมยังทรงตัว

อสังหาโกยยอด Q3 ชี้ตลาดรวมยังทรงตัว

ผลสอบไตรมาส 3 ประกาศออกมาเรียบร้อยโดยส่วนใหญ่เป็นไปตามที่คาดหมาย กล่าวคือ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงทำผลงานได้อยู่ในเกณฑ์ดี แม้จะมีสะดุดติดขัดอยู่บ้างในบางจังหวะเวลา แต่โดยรวมถือว่าตลาดยังอยู่ในทิศทางที่ดีขึ้น

ข้อมูลจากบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ระบุว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 ยอดขายโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวน 3.1 แสนล้านบาท เติบโต 18.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนมียอดขายอยู่ที่ 2.6 แสนล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากการก่อสร้างรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี รถไฟฟ้าสาย สีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ทำให้มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

ขณะที่ผลประกอบการ 9 เดือนแรกปี 2560 ของบริษัท พฤกษาฯ เองก็มียอดขายรวม 3.8 หมื่นล้านบาท เติบโตขึ้น 9.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ทำได้ 3.4 หมื่นล้านบาท เนื่องมาจากการเปิดคอนโดมิเนียม 9 โครงการ ขณะที่รายได้และกำไรอยู่ที่ 3 หมื่นล้านบาท และ 3,716 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย เนื่องมาจากคอนโดส่วนหนึ่งยังไม่ถึงรอบโอนกรรมสิทธิ์รับรู้รายได้

ชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ภาพรวมยอดขายในไตรมาส 3 เกินกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ที่ 6,350 ล้านบาท ถึง 52% หรือมียอดขายอยู่ที่ 9,645 ล้านบาท จึงได้ปรับเพิ่มเป้ายอดขายทั้งปีอีก 5% เป็น 32,588 ล้านบาท ทำให้มียอดขายรอรับรู้รายได้ (แบ็กล็อก) ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2560 กำหนดโอนภายในช่วง 4 ปีข้างหน้า จำนวนกว่า 5.4 หมื่นล้านบาท สูงสุดเป็นสถิติอีกครั้ง

วันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารสายงานการเงินและสนับสนุนธุรกิจ บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า ภาพรวมผลการดำเนินงานเฉพาะไตรมาส 3/2560 ถือว่าค่อนข้างดี บริษัทมีรายได้รวมกว่า 7,344 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้ 6,784 ล้านบาท เป็นผลจาก ปัจจัยบวกด้านเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวต่อเนื่อง ส่งผลให้ บริษัทมียอดขายที่ดีทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง รวมทั้งปิดการขายโครงการทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด

ขณะที่บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ยังคงมีรายได้ และกำไรที่ดี เช่น บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีกำไรสูงเป็นอันดับ 1 กว่า 8,000 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการเปลี่ยนแปลงส่วนของ ผู้ถือหุ้นของบริษัทร่วม อันดับ 2 ได้แก่ ศุภาลัย มีกำไร 4,100 ล้านบาท และบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง มีกำไร 3,700 ล้านบาท เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาฯ ยังมีปัญหาเชิงโครงสร้างอยู่หลายส่วน เช่น ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น สวนทางกับรายได้ผู้บริโภคที่มีอัตราการเติบโตอย่างเชื่องช้า ปริมาณสินค้าที่ผลิตออกมาเกินความต้องการซื้อในหลายๆ ทำเล และการเกิดขึ้นของดีมานด์เทียมที่ทำให้ตลาด บิดเบี้ยวไปจากเดิม ปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นอุปสรรคสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะต้องพิจารณาหากต้องการอยู่อย่างยั่งยืนในธุรกิจ

ศูนย์วิจัยศุภาลัย โดย ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย ระบุว่า อุปทานที่อยู่อาศัยในปี 2560 อาจกล่าวได้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่เสนอขายในตลาดถือได้ว่าคงที่ ไม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ หลังจาก ที่เพิ่มอย่างต่อเนื่องมาไม่น้อยกว่า 5 ปีแล้ว เหตุผลที่น่าจะสันนิษฐานได้ คือ ที่ดินดิบที่จะใช้ในการพัฒนาโครงการให้ขายได้ในราคาตลาดปัจจุบันหาได้ยากมาก

ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่ในปี 2560 แล้ว ลดลงจากจำนวนที่ขายได้รวม 9 หมื่น- 1แสนหน่วย ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา เหลือประมาณ 8 หมื่นหน่วยเท่านั้น ซึ่งเป็นจำนวนที่เท่ากับปี 2554 ที่มี น้ำท่วมครั้งใหญ่

เหตุผลที่น่าจะสันนิฐานได้มีอยู่ 2 ประการ คือ ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเร็วกว่าอำนาจซื้อ ของผู้บริโภค และผู้บริโภคมาถึงขีดจำกัดที่ซื้อที่อยู่อาศัยจนเต็มตามจำนวนที่ต้องการแล้ว

เมื่อดูแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมแล้ว จะพบว่า ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยมีราคาสูงขึ้นเฉลี่ยปีละ 5% ในขณะที่จีดีพีมีอัตราการขยายตัวที่ต่ำกว่านั้น ส่วนการเพิ่มของรายได้ผู้มีรายได้ปานกลางลงมา แม้ว่าจะไม่มีตัวเลข แต่ก็น่าจะเชื่อได้ว่ามีอัตราต่ำกว่านั้นแน่นอน

ส่วนสถิติของจำนวนครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น อันเป็นตัวชี้ความต้องการที่อยู่อาศัยนั้น มีจำนวนเพิ่มขึ้น 1.1 ล้านครัวเรือน ในช่วงปี 2543-2553 หรือเฉลี่ย 1 แสนครัวเรือน/ปี แต่เมื่อไปเทียบกับ ที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีการซื้อในช่วงเดียวกันจะ พบว่ามีจำนวน 6 หมื่นหน่วย เมื่อย้อนกลับไปดูจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายในช่วง 5 ปี หรือช่วงปี 2555-2559 แล้ว มีค่าเฉลี่ยที่ปีละ 1.05 แสนหน่วย

ตัวเลขชุดดังกล่าว บอกได้ว่า การซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้บริโภคในช่วงกว่า 5 ปีที่ผ่านมา สูงเกินไปกว่าระดับความต้องการตามปัจจัย พื้นฐาน ดังนั้น จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายได้ลดลง ในระดับที่ถือเป็นเกณฑ์ต่ำในรอบกว่า 5 ปี น่าจะเป็นการปรับตัวเข้าสู่ปัจจัยพื้นฐาน

อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจโดยรวมน่าจะยังคงมีแนวโน้มขยายตัวต่อไปในระดับ 3-4% ต่อปี นี่เป็นปัจจัยที่ยังพอทำให้อุ่นใจได้ว่า กำลังซื้อของผู้บริโภคไม่น่าจะมีการลดอย่างฮวบฮาบ จนกระทบต่ออุปสงค์ของที่อยู่อาศัยในระดับปีละประมาณ 8 แสนหน่วย ส่วนภาวะของอุปทานที่ดินดิบในช่วงปีกว่าๆ ที่ผ่านมา อันเป็นวัตถุดิบของที่อยู่อาศัยใหม่ในปีหน้าไม่น่าจะเกินไปกว่าในปี 2560 แต่มีโอกาสลดลงได้

สำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2561 ควรจะอยู่ที่ 8 หมื่นหน่วย ด้วยภาวะตลาดที่ผู้บริโภคเริ่มกลับเข้าสู่ปัจจัยพื้นฐาน และการสนับสนุนของความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ที่ทำให้ความต้องการของตลาดยังไม่ถึงกับมี Clash เกิดขึ้น อีกทั้งอัตราการขายที่ไม่ต่ำกว่า 25% ต่อปี ก็ไม่ถือว่าเป็นภาวะที่จะทำให้ ผู้ประกอบการเกิดความเสียหายขึ้น หรือกลายเป็นภาวะโอเวอร์ซัพพลาย แต่ด้วยภาวะอุปทานที่มีโอกาสลดลงไม่มาก ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2561 จึงควรจะเป็นตลาดของผู้ซื้อ

เปิดพื้นที่เพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย

ศูนย์วิจัยศุภาลัย วิเคราะห์สภาพตลาดที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทแล้ว พบว่า บ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัย ประเภท ที่ไม่มีอนาคตเลย ทั้งนี้ เพราะว่า แนวโน้มจำนวนที่อยู่อาศัยโดยรวม ที่ออกเสนอขายในตลาด และจำนวน ที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายได้ลดลงอย่าง ช้าๆ มาเกือบ 10 ปีแล้ว แต่ว่าแนวโน้ม ของจำนวนที่ขายได้จะลดลงเร็วกว่าจำนวนที่เสนอขายรวม

การที่รัฐบาลไม่มีโครงการก่อสร้างทางด่วนสายใหญ่ๆ ยาวๆ เลย ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ถือเป็นปัจจัยลบอย่างยิ่งต่ออุปทานของที่ดินดิบที่จะใช้ทำโครงการบ้านเดี่ยว แหล่งหรือบริเวณโครงการบ้านเดี่ยว ขนาดใหญ่ที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ได้แก่ ที่ดินฝั่งด้านในของโครงการวงแหวนรอบนอกตะวันออกและทิศใต้ การเปิดแหล่งอุปทานที่ดินดิบจะต้องมาจากการต่อทางด่วนออกไป เช่น สายสระบุรี สายอุดรรัถยา และสายธนบุรีปากท่อ

สำหรับอุปทานของทาวน์เฮาส์ นั้นถือได้ว่ายังไม่มีแนวโน้มที่น่าเป็นห่วง เช่นเดียวกับบ้านเดี่ยว เนื่องจากทาวน์เฮาส์เป็นสินค้าที่เริ่มเข้ามาทดแทนบ้านเดี่ยวที่มีราคาสูงขึ้นตามลำดับมาเกือบๆ 10 ปีแล้ว แต่ว่าในอนาคตต่อแต่นี้ไป ทาวน์เฮาส์ก็ ไม่อาจเป็นที่พึ่งได้ ด้วยเหตุที่ราคาก็สูงขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นเดียวกันในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

ส่วนที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุดกลายมาเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยที่สำคัญที่สุด ทั้งๆ ที่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และอาคารชุด มีสัดส่วน ที่เท่ากันในปี 2553 ดังนั้น การ เปิดพื้นที่เพื่อเป็นแหล่งที่ดินดิบ ในการพัฒนาโครงการให้มีราคาต่ำกว่า จึงถือว่ามีความสำคัญอย่างยิ่งต่อนโยบายการช่วยเหลือประชาชนให้มีที่อยู่อาศัยของตนเองไม่ใช่การขายที่อยู่อาศัยราคาถูกที่รัฐบาลขายขาดทุนให้แก่ประชาชน เพราะว่ารัฐบาลมีขีดความสามารถจำกัด ในการทำเช่นนั้น

“ด้วยภาวะตลาด ที่ผู้บริโภคเริ่มกลับเข้าสู่ปัจจัยพื้นฐาน และการสนับสนุนของความเจริญเติบโต ทางเศรษฐกิจ ที่ทำให้ความต้องการของตลาดยังไม่ถึงกับ มี Clash เกิดขึ้น”

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์